专家教你套房投资七大不败原则【文．庄孟翰(颜琼真收拾)】 台北市刘小姐问：过去，有听过不少「包租婆」买出租套房做投资，而「低总价」时代，套房产品仿佛也很受欢迎，请问，该如何挑选呢？ 随着都市人口集中以及寓居环境日渐拥挤，个人的生活空间逐渐趋向经济化、小型化，于是「麻雀虽小，五脏俱全」的套房乃应运而生；尤其，随着社会变迁，单身人口以及夜生活者逐渐增添，套房需要亦随之与日俱增。惟选购之前，应分外注意以下各相关主要事项，俾确实保障本身权益,188BET下载。 一、投资报酬率 一般购买套房除了少数自用之外，大多是想藉着出租或转售而获利，因此，应该特别注意租金行情以及出租率之高低。在衡量成本跟收益时，更应就每年预期之出租期扣除空屋期、委?出租与税费成本后，加以计算房租收入。一般而言，一年之出租期应以10.5个月来计算较合乎实际。 若只以出租获利为目标，应留神出租套房通常是以「户」为计算单位之特征，而与坪数大小较少有直接关联，亦即，个别承租人大都会以负担才能作为权衡基准，因而一户8坪与12坪的套房往往月租相差无几，而购买本钱却有相当差距，遑论其间还有公设比高下的问题。 由此观之，坪数不大、价格较低廉的中古套房，其经济效益往往较高。 二、方便性 应注意邻近的交通状况和生活方便性，尤其是工作地点的距离以及休闲、娱乐等相关设施，例如忠孝东路四段捷运永春站「MOMA」套房产品得以疾速?售，便是典范的实例。此外，亦应将停车方便性问题列入考虑。这些事项都与租金及出租率息息相关，丝绝不容忽视。 三、规划管理 选购套房除应重视规划设计，更应注意管理服务等问题。一般而言，只要规划管理得当、兼顾生活方便性及保险无虞，即便价格贵一点，也相当值得，因为这关系到日后租金的高低和增值潜力，尤应注意的是户数最好不要太多，以免过于杂乱或构成治安上之逝世角。 目前市场上已有不少「智慧型」套房，其加强了治理服务的功效，与传统出租套房相较，无论是出租率或房钱，均有相当明显的区隔。此外，购买中古套房时，还须特别注意是否有色情或其余不法行业侵入，免得一旦发惹事故，脱手不易而承受损失。有关这些资讯，只有上网查询即可一目?然。 四、私密性、安全性、宁适性 一般而言，隐私的保密与生活安全是套房之特点所在,188BET下载，即使是小至邻房隔音问题都不容忽视。西门町某商业大楼，每一楼层均规划有70多户的套房，不仅平时门禁管制不易，一旦遇有紧急事变，个人身家财产之平安性更将面临考验。 时下套房的租用者不乏讲究生活咀嚼的单身贵族，其对宁适性更是特别重视。 五、建材设备 对于主要建材如外观、大门、地板、墙壁、天花板、门窗、卫浴设备、厨具、冷气等，均应力求精致，不仅出租时可有较高收益，即使日后脱售，亦可卖得较好的价钱。 六、面积核计 正常而言，套房因户数较多，虚坪也就特别大，因此对于「至公」、「小公」等公共面积之分摊计算，以及阳台、露台、雨遮坪数之归?等问题，皆须仔细核算明白，以免平白分摊太多分歧理的虚坪面积。 七、停车位 时下套房多以附加装潢之样品屋型态出卖，不过由于进口建材与一般建材的质感差异甚大，因此购置套房时除应注意停车方便性，如有足够的自备款，最好再添购停车位，此不论是在自住、出租或发售，均较具停车方便之附加价值。 随着经济发展、高房价以及都市生活型态的改变，未来套房的需求必随之增加，选购前如能多一分留心，就可增长一分购屋权益的保障。 房市差 代?公司度小月 淡水梁小姐问：最近有新闻报导，良多建案连接待中央都已经不盖了,188BET下载，这跟房市景气好坏或售价有很大关系吗？ 普通预售建案搭建招待中央，重要是便利购屋客人上门时，有建案模型或样品屋用作介绍，及至豪宅市场兴起，动?上亿元盖成的接待核心，可说是奢华无比，能让购屋客户体验未来豪华气派的舒适居家生涯。尤其是针对不少贵妇团设计的「衣帽间」，摆上LV、CHANEL 香奈儿、GUCCI等精品，更会让一些怀抱贵妇梦的女性购屋者兴起「我就是想要拥有一个像这样宽敞的衣帽间」的主意，进而吸引顾客仅快下订。 不过，羊毛出在羊身上，动?花费数千万元或上亿元装潢的接待中心，未来还是会算在消费者的购屋成本上。 根据目前推出建案的建商与负责代?的代?广告业者间的成本算法，业者大都会以总?金额的5％~6%，作为代?广告公司搭建接待中心、雇用?售人员、登载报纸或杂志广告支出等费用(约占3%)，以及代?广告公司应得的利润(约占3%)。 当房市景气较佳时，预售案大约可在1~3个月内完?，愈快完?的个案，广告支出愈少，代?业者的利润就愈高。 不过，自从政府积极打房后，房市景气急转直下，自去年起出现不少「包?」案改为「纯企划」，而现在再出现建商及代?业者不搭设接待中心的做法，独一能够解释的只有房市走空，屋子不像过去那么好卖，代?业者只能以「度小月」心态迎接苦日子的来临！ 【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第774期www.moneyweekly.com.tw，尊重智慧财产权,188BET下载，如需转载请注明出处来源。】 【晋升理财力–理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】 ※理财周刊774期更多精采文章： ◎封面故事＞「台沪」比价效应 |
